À l’instar de l’exemple de la commune de Bonifacio il y a quelques semaines, à l’occasion de la séance de questions orales de l’Assemblée de Corse ce jeudi, Paula Mosca, conseillère territoriale de Fà Populu Inseme, a interrogé l’Exécutif sur la possibilité de généraliser l’instauration de servitudes de résidences principales dans les documents d’urbanisme des communes de l’île soumises à une forte pression foncière. En réponse, le président de l’AUE a convenu que cette possibilité ouverte par la récente loi Le Meur, ainsi que la création d’espaces anti-spéculatifs dans le cadre de la révision du Padduc et d’autres outils juridiques pourraient permettre de mettre un coup d'arrêt au développement effréné des résidences secondaires.
Afin de mettre un coup d’arrêt à une pression foncière effrénée, fin avril, le maire de Bonifacio annonçait que plus aucune nouvelle résidence secondaire ne pourrait bientôt être construite sur le territoire de la Cité des falaises. À l’occasion de la révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU), il expliquait en effet qu’une servitude de résidence principale va être instaurée, grâce à une possibilité ouverte par la récente loi Le Meur, en vigueur depuis novembre dernier. Une première en Corse qui pourrait bientôt faire des émules. Dans ce droit fil, Paula Mosca, conseillère territoriale de Fà Populu Inseme, a profité de la séance de questions orales de la session de l’Assemblée de Corse de ce jeudi pour mettre un coup de projecteur sur ce nouveau dispositif juridique. Saluant l’exemple de la commune de l’Extrême-Sud, elle a affirmé que « cette initiative locale représente une réponse pertinente aux objectifs d’accès au logement pour les résidents permanents ». « La révision en cours du Plan d’Aménagement et de Développement Durable de la Corse (PADDUC) constitue une opportunité majeure pour intégrer ce nouvel outil dans une stratégie globale. Alors que la spéculation foncière et immobilière continue de bouleverser l’équilibre social et démographique de nombreux territoires, il nous semble essentiel que la Collectivité de Corse puisse soutenir les communes qui souhaitent mobiliser cette servitude, notamment par un appui juridique, technique et stratégique », a-t-elle pointé en interrogeant l’Exécutif sur la possibilité d’une « généralisation de ce dispositif dans les territoires concernés ».
Le président de l’Agence d’Aménagement d’Urbanisme et d’Énergie de la Corse, Julien Paolini, a profité de cette occasion pour tordre le cou à certaines idées. « Quand j’entends dire qu’à cause du Padduc on ne peut plus rien construire en Corse, j’affirme que c’est faux », a-t-il lancé, chiffres à l’appui. « On a construit en Corse lors de la dernière décennie environ 46 000 logements à raison de 4000 à 5000 permis accordés par an environ. Sur ces 46 000 logements, environ 50% sont des résidences principales bâties notamment dans les secteurs urbains et péri-urbains pour répondre à la croissance démographique qu’a connu la Corse. Mais 50% voire un peu plus sont des résidences secondaires qui ont poussé comme des champignons dans les zones touristiques de l’île. Ces résidences secondaires bâties dans les secteurs les plus chers, dans des zones devenues inaccessibles aux Corses et dédiées pour l’essentiel à une occupation ponctuelle ou à la location saisonnière », a-t-il déploré.
Pis, selon les chiffres de l’AUE, dans certaines communes très touristiques de l’île, « près de 80% de résidences secondaires » ont été construites durant la dernière décennie, et sont souvent « venues concurrencer le secteur traditionnel de l’hôtellerie ». « Depuis 2015 et l’adoption du Padduc, non seulement on a beaucoup construit, mais on a aussi mal construit car ces résidences secondaires sont sorties de terre dans les zones littorales et touristiques, en discontinuité des zones urbaines, en contradiction avec les dispositions protectrices de la loi littorale, en consommant beaucoup d’espaces naturels mais aussi agricoles, et en opposition avec les orientations du Padduc », résume Julien Paolini en constatant : « On assiste à une Airbnbisation de la Corse qui conduit à la fois à renforcer les disparités territoriales entre le littorale et l’intérieur, mais aussi les difficultés d’accès à la propriété notamment pour les plus jeunes et les ménages modestes ».
Pour enrayer ce modèle de développement mortifère qui n’est « ni durable, ni souhaitable, ni soutenable », le président de l’AUE concède que les avancées récentes de la loi « permettent aux communes, compétentes en la matière, de mettre en place un certain nombre de mesures ». « Nous reviendrons dans quelques mois, notamment avec la présidente de l’ATC, pour vous présenter l’ensemble de cette boite à outils », informe-t-il en indiquant que l’Exécutif a « accompagné le maire et son conseil municipal » pour mettre en œuvre la servitude de résidence principale et « encourage actuellement les autres maires qui élaborent actuellement des PLU à faire de même, notamment dans les zones tendues ». « Certains diront que c’est trop tard, que le mal est déjà fait, pour notre part, nous préférons voir le verre à moitié plein », glisse-t-il.
Dans la même ligne, il rappelle que « l’idée de créer des espaces anti-spéculatifs dédiés à la résidence principale dans le Padduc est ancienne ». « Dès 2021, le député Jean-Félix Acquaviva avait porté cette proposition dans sa proposition de loi contre la spéculation. Celle-ci a été reprise dans la loi Le Meur. Dans le cadre de la révision du Padduc engagée en décembre dernier, nous mobiliserons donc pleinement cette possibilité offerte par la loi », souligne-t-il en pointant toutefois les fragilités juridiques de cette disposition. « La création des espaces anti spéculatifs dans le Padduc sera probablement source de contentieux, comme l’ont été les ESA, d’autant que la rédaction de la loi présente un certain nombre de fragilités que nous avons d’ores et déjà identifiées, notamment la référence à des zones urbanisées ou à urbaniser dans des communes au RNU, ou encore la nécessité de critériser de façon certaine la spéculation immobilière », explique-t-il en ajoutant que d’autres possibilités sont également à l’étude « pour fixer des taux de résidences principales à atteindre et donc des taux de résidences secondaires à ne pas dépasser, qui s’imposeraient par compatibilité dans les documents d’urbanisme des communes ».
Le président de l’Agence d’Aménagement d’Urbanisme et d’Énergie de la Corse, Julien Paolini, a profité de cette occasion pour tordre le cou à certaines idées. « Quand j’entends dire qu’à cause du Padduc on ne peut plus rien construire en Corse, j’affirme que c’est faux », a-t-il lancé, chiffres à l’appui. « On a construit en Corse lors de la dernière décennie environ 46 000 logements à raison de 4000 à 5000 permis accordés par an environ. Sur ces 46 000 logements, environ 50% sont des résidences principales bâties notamment dans les secteurs urbains et péri-urbains pour répondre à la croissance démographique qu’a connu la Corse. Mais 50% voire un peu plus sont des résidences secondaires qui ont poussé comme des champignons dans les zones touristiques de l’île. Ces résidences secondaires bâties dans les secteurs les plus chers, dans des zones devenues inaccessibles aux Corses et dédiées pour l’essentiel à une occupation ponctuelle ou à la location saisonnière », a-t-il déploré.
Pis, selon les chiffres de l’AUE, dans certaines communes très touristiques de l’île, « près de 80% de résidences secondaires » ont été construites durant la dernière décennie, et sont souvent « venues concurrencer le secteur traditionnel de l’hôtellerie ». « Depuis 2015 et l’adoption du Padduc, non seulement on a beaucoup construit, mais on a aussi mal construit car ces résidences secondaires sont sorties de terre dans les zones littorales et touristiques, en discontinuité des zones urbaines, en contradiction avec les dispositions protectrices de la loi littorale, en consommant beaucoup d’espaces naturels mais aussi agricoles, et en opposition avec les orientations du Padduc », résume Julien Paolini en constatant : « On assiste à une Airbnbisation de la Corse qui conduit à la fois à renforcer les disparités territoriales entre le littorale et l’intérieur, mais aussi les difficultés d’accès à la propriété notamment pour les plus jeunes et les ménages modestes ».
Pour enrayer ce modèle de développement mortifère qui n’est « ni durable, ni souhaitable, ni soutenable », le président de l’AUE concède que les avancées récentes de la loi « permettent aux communes, compétentes en la matière, de mettre en place un certain nombre de mesures ». « Nous reviendrons dans quelques mois, notamment avec la présidente de l’ATC, pour vous présenter l’ensemble de cette boite à outils », informe-t-il en indiquant que l’Exécutif a « accompagné le maire et son conseil municipal » pour mettre en œuvre la servitude de résidence principale et « encourage actuellement les autres maires qui élaborent actuellement des PLU à faire de même, notamment dans les zones tendues ». « Certains diront que c’est trop tard, que le mal est déjà fait, pour notre part, nous préférons voir le verre à moitié plein », glisse-t-il.
Dans la même ligne, il rappelle que « l’idée de créer des espaces anti-spéculatifs dédiés à la résidence principale dans le Padduc est ancienne ». « Dès 2021, le député Jean-Félix Acquaviva avait porté cette proposition dans sa proposition de loi contre la spéculation. Celle-ci a été reprise dans la loi Le Meur. Dans le cadre de la révision du Padduc engagée en décembre dernier, nous mobiliserons donc pleinement cette possibilité offerte par la loi », souligne-t-il en pointant toutefois les fragilités juridiques de cette disposition. « La création des espaces anti spéculatifs dans le Padduc sera probablement source de contentieux, comme l’ont été les ESA, d’autant que la rédaction de la loi présente un certain nombre de fragilités que nous avons d’ores et déjà identifiées, notamment la référence à des zones urbanisées ou à urbaniser dans des communes au RNU, ou encore la nécessité de critériser de façon certaine la spéculation immobilière », explique-t-il en ajoutant que d’autres possibilités sont également à l’étude « pour fixer des taux de résidences principales à atteindre et donc des taux de résidences secondaires à ne pas dépasser, qui s’imposeraient par compatibilité dans les documents d’urbanisme des communes ».