Le conseil municipal a adopté ce jeudi un nouveau dispositif destiné à encadrer la vente des biens immobiliers appartenant à la Ville. L'objectif : éviter que ces logements ne basculent vers la résidence secondaire ou les meublés de tourisme. Si la mesure a recueilli un soutien de principe jusque sur les bancs de l'opposition nationaliste, celle-ci souhaite aller plus loin en prenant l’exemple de ce qui se fait à Bastia, où 230 logements ont été remis sur le marché locatif annuel, grâce notamment aux mesures dites de compensation.
Face à la tension persistante du marché immobilier ajaccien, la municipalité poursuit le renforcement de son arsenal en faveur du logement permanent. Après la mise en place du changement d'usage des meublés de tourisme et du numéro d'enregistrement en 2025, le conseil municipal a adopté, jeudi soir, une nouvelle délibération visant à encadrer les futures ventes de biens appartenant au patrimoine privé de la Ville. L'objectif est clair : lorsque la commune cède un immeuble ou un logement, elle souhaite désormais s'assurer que celui-ci continuera à répondre aux besoins du territoire, en privilégiant la résidence principale ou certaines activités économiques, tout en excluant les résidences secondaires et la location touristique de courte durée.
Le dispositif ne concerne pas l'ensemble du marché immobilier ajaccien, mais uniquement les biens communaux dont la Ville n'a plus l'usage. Pour ces ventes, des clauses spécifiques pourront désormais être intégrées aux actes notariés : obligation de réaliser des travaux dans un délai déterminé, affectation du bien à une résidence principale ou à une activité professionnelle, commerciale, artisanale ou libérale, interdiction des usages incompatibles avec l'objectif poursuivi, clause d'inaliénabilité pendant sept ans ou encore participation de la commune à hauteur de 20 % de la plus-value en cas de revente dans certaines situations. Chaque vente reviendra toutefois devant le conseil municipal avec un cahier des charges adapté au bien concerné.
« Un outil parmi d'autres »
Pour Stéphane Sbraggia, cette délibération ne constitue pas une solution miracle mais un levier supplémentaire face à un problème qu'il juge particulièrement complexe. « Nous parlons d'un marché du logement tendu, caractérisé par une offre insuffisante face à la demande. L'ambition est la même que celle de l'opposition, mais je n'ai pas trouvé de chemin plus court. S'il y en avait un, je l'aurais pris », a expliqué le maire, refusant de présenter cette mesure comme une réponse unique à la crise du logement. L'élu assume une démarche progressive. « C'est un outil. Il vient s'ajouter aux autres dispositifs que nous avons déjà mis en place. Oui, il est marginal, mais nous avançons prudemment. Nous n'avons pas voulu nous précipiter comme certaines communes. »
Stéphane Sbraggia a également mis en garde contre les comparaisons systématiques avec d'autres collectivités. « Il y a eu un emballement autour d'Airbnb, comme si c'était la solution qui allait régler tous les problèmes du logement. Les réalités ne sont pas les mêmes partout. À Ajaccio, plus de 80 % des biens loués ponctuellement en meublés de tourisme sont des résidences principales. Il n'existe pas de solution simple à un problème complexe. » Le maire préfère donc une logique d'expérimentation. « On va mettre ce dispositif en œuvre et on en mesurera les effets. Peut-être avons-nous fait preuve d'un excès de prudence, mais je constate aussi que plusieurs communes ont vu leurs règlements annulés par le tribunal administratif. Au final, ce qui compte, c'est que les citoyens voient leur situation s'améliorer. »
Une stratégie progressive assumée
Le directeur général des services techniques, Xavier Luciani, a apporté plusieurs précisions sur la philosophie du dispositif. Selon lui, la Ville souhaite avancer « de manière séquencée et coordonnée ». Il rappelle que le travail engagé sur les meublés de tourisme permet désormais de disposer de données précises sur le marché ajaccien. « Les premiers retours montrent que le nombre de multipropriétaires serait finalement relativement faible. Cela nous permettra d'évaluer si des dispositifs comme le mécanisme de compensation appliqué à Bastia seraient réellement pertinents à Ajaccio. » Le futur outil de servitude de résidence principale fera d'ailleurs l'objet d'une réflexion spécifique dans le cadre d'un groupe de travail Ville-CAPA.
Concernant les ventes communales, Xavier Luciani insiste sur le caractère limité du dispositif. « Nous parlons d'un patrimoine relativement diffus, constitué notamment de biens sans maître ou acquis par différents biais. Le gisement représente entre dix et vingt biens susceptibles d'être cédés au fil du temps. » Ces biens pouvant être très différents – maisons, appartements, petits immeubles ou locaux –, la Ville a choisi de faire approuver des modèles de cahiers des charges, qui seront ensuite adaptés au cas par cas lors de chaque vente.
Les nationalistes veulent s'inspirer du modèle bastiais
Si l'objectif poursuivi fait consensus, le Rassemblement national a contesté les modalités retenues. Pour Stéphanie Bonnechere-Cuttoli, « lorsque la Ville vend un bien communal, il est légitime de vouloir éviter qu'il soit transformé en résidence secondaire ou en location touristique ». Mais selon elle, « nous ne votons pas seulement une intention ». L'élue a pointé plusieurs zones d'ombre : contradictions entre les différents cahiers des charges concernant les activités autorisées, manque de précisions sur le calcul des 20 % de plus-value reversés à la commune, interrogation sur la conformité juridique du droit de rachat prévu sur sept ans, absence de garanties en faveur de logements réellement accessibles ou encore manque d'informations sur le nombre de biens concernés. « L'objectif est bon, mais les outils ne sont pas prêts. Les textes doivent être harmonisés, sécurisés juridiquement et accompagnés d'un véritable dispositif de contrôle », a-t-elle estimé, demandant le report de la délibération.
À l'inverse, Julia Tiberi, au nom de l'opposition nationaliste, a apporté son soutien au rapport tout en regrettant qu'il intervienne « avec plusieurs années de retard ». « Honnêtement, nous aurions presque pu écrire nous-mêmes ce rapport », a-t-elle lancé, rappelant que son groupe défend depuis longtemps l'utilisation des leviers dont disposent les communes pour agir sur le logement. L'élue considère que cette délibération valide enfin une analyse portée de longue date par son groupe sur les conséquences du développement des meublés de tourisme. « Ce rapport dresse enfin le constat que nous faisions depuis plusieurs années. Malheureusement, nous avons perdu beaucoup de temps. »
Julia Tiberi estime toutefois que la Ville devra aller plus loin, notamment en utilisant les nouveaux outils ouverts par la loi Le Meur et en étudiant la mise en place d'une servitude de résidence principale. Elle cite également l'exemple de Bastia, qui aurait permis de remettre plus de 230 logements sur le marché de la résidence principale grâce à ses mécanismes de régulation. Tout en annonçant un vote favorable, elle a souligné que le nombre de biens concernés par cette nouvelle mesure resterait vraisemblablement « marginal » au regard des besoins du territoire. Dans un premier temps, une vingtaine de logements pourraient être concernés prochainement par ces nouvelles mesures.