Volets fermés hors saison, maisons familiales transformées en résidences secondaires, logements en indivision depuis des années... Derrière ces réalités bien connues des Corses, une étude de l’Insee dévoilée ce mardi met des chiffres sur une transformation profonde : celle du profil des propriétaires de logements sur l’île.
« En 2023, 227 000 propriétaires possèdent 234 000 logements parmi les 264 000 situés en Corse. La moitié d’entre eux est multipropriétaire. » D’emblée, l’Insee pose le décor. Dans une étude dévoilée ce mardi, l’institut dévoile qu’une partie importante du parc immobilier insulaire appartient à des personnes qui possèdent plusieurs biens. Loin d’être marginale, la multipropriété structure en effet le marché local. « En détail, la propriété est beaucoup plus concentrée en Corse que sur le contient : 1 propriétaire de logements corses sur 3 possède au moins 3 logements. Contre 1 sur 6 dans l’Hexagone », explique l’INSEE. À eux seuls, les multipropriétaires détiennent 75% des logements de l’île, bien davantage que sur le continent.
Cette concentration du patrimoine n’est pas socialement neutre. À mesure que le nombre de biens augmente, les propriétaires sont de plus en plus souvent des hommes. Derrière cette disparité se dessinent des inégalités de revenus et de parcours professionnels qui pèsent sur la capacité à investir. Et le genre n’est pas le seul facteur : l’âge joue un rôle tout aussi déterminant. « Les personnes entre 55 et 64 ans sont les plus nombreuses parmi les propriétaires et multipropriétaires de leur logement en Corse », précise le rapport. À cet âge, les carrières sont stabilisées, les transmissions familiales plus fréquentes et la capacité d’emprunt plus solide. Autant de conditions qui facilitent l’investissement immobilier.
Des propriétaires souvent loin de leurs logements
Être détenteur d’un logement en Corse ne signifie en outre pas forcément y résider. « Les non-résidents représentent 41% des propriétaires de logements en Corse », indique l’Insee. Souvent multipropriétaires, ils utilisent leurs biens comme résidences secondaires ou placements immobiliers. Pour autant, ces propriétaires installés hors de l’île ne sont pas nécessairement étrangers au territoire. « Les non-résidents habitent principalement l’Île-de-France, suivie de Provence-Alpes-Côte d’Azur et de l’Auvergne-Rhône-Alpes, des régions où il y a beaucoup de natifs Corses », relève l’institut.
La propriété étrangère reste minoritaire, mais elle reflète une diversité d’origines. « Dans le top 3 des nationalités, la Suisse occupe la troisième place avec 7% des propriétaires suisses qui possèdent au moins un logement situé en Corse. Au second rang, il y a l’Allemagne avec 8%. Et enfin, l’Italie se classe à la première place. Les résidents italiens représentent 27% des propriétaires étrangers de logements en Corse », indique l’Insee. La proximité géographique et les liens historiques entre la Corse et l’Italie expliquent en grande partie cette présence en tête du classement.
Le littoral, terrain privilégié des multipropriétaires
La carte de la propriété multiple épouse par ailleurs celle de l’attractivité touristique. « Dans 3 communes corses sur 4, au moins 2 logements sur 3 appartiennent à des multipropriétaires. Ces logements sont plus fréquents dans les communes touristiques côtières de taille moyenne où les résidences secondaires structure le marché immobilier », souligne l’institut. Certaines communes en sont l’illustration parfaite. À l’Île-Rousse ou à Cargèse, huit logements sur dix appartiennent à des multipropriétaires. Des territoires très recherchés, coincés entre mer et relief, où le foncier se raréfie et où les prix s’envolent. La loi Littoral, adoptée en 1986 pour encadrer l’urbanisation du bord de mer, limite fortement les constructions à proximité des côtes. Résultat : une offre contrainte, des biens existants valorisés et un accès à la pierre réservé aux ménages disposant de capacités financières solides.
Successions et acteurs collectifs : des biens figés
Autre particularité de l’île : les biens en attente de transmission. « Sur l’île, les logements en attente de succession sont plus fréquents qu’ailleurs. Ainsi, 8 000 logements n’ont pas encore été transmis », note l’étude. Ces biens, parfois bloqués pendant des années et représentant 3% du parc immobilier, restent souvent en indivision, un héritage des arrêtés Miot, cet ancien régime fiscal spécifique à la Corse qui permettait de retarder le règlement des successions.
À côté des particuliers, les personnes morales possèdent aussi une part du parc : « Parmi les 264 000 logements situés en Corse, 30 000 sont détenus exclusivement par des personnes morales ». Les bailleurs sociaux concentrent la majorité de ces biens, surtout à Ajaccio et Bastia, tandis que de nombreuses petites structures détiennent un ou quelques logements, souvent dans les communes touristiques.
Un ensemble de facteurs qui façonnent le parc immobilier de l’île et pèsent directement sur l’accès au logement pour les habitants. La Corse se retrouve ainsi face à un marché tendu, où devenir propriétaire reste un défi pour beaucoup.
Cette concentration du patrimoine n’est pas socialement neutre. À mesure que le nombre de biens augmente, les propriétaires sont de plus en plus souvent des hommes. Derrière cette disparité se dessinent des inégalités de revenus et de parcours professionnels qui pèsent sur la capacité à investir. Et le genre n’est pas le seul facteur : l’âge joue un rôle tout aussi déterminant. « Les personnes entre 55 et 64 ans sont les plus nombreuses parmi les propriétaires et multipropriétaires de leur logement en Corse », précise le rapport. À cet âge, les carrières sont stabilisées, les transmissions familiales plus fréquentes et la capacité d’emprunt plus solide. Autant de conditions qui facilitent l’investissement immobilier.
Des propriétaires souvent loin de leurs logements
Être détenteur d’un logement en Corse ne signifie en outre pas forcément y résider. « Les non-résidents représentent 41% des propriétaires de logements en Corse », indique l’Insee. Souvent multipropriétaires, ils utilisent leurs biens comme résidences secondaires ou placements immobiliers. Pour autant, ces propriétaires installés hors de l’île ne sont pas nécessairement étrangers au territoire. « Les non-résidents habitent principalement l’Île-de-France, suivie de Provence-Alpes-Côte d’Azur et de l’Auvergne-Rhône-Alpes, des régions où il y a beaucoup de natifs Corses », relève l’institut.
La propriété étrangère reste minoritaire, mais elle reflète une diversité d’origines. « Dans le top 3 des nationalités, la Suisse occupe la troisième place avec 7% des propriétaires suisses qui possèdent au moins un logement situé en Corse. Au second rang, il y a l’Allemagne avec 8%. Et enfin, l’Italie se classe à la première place. Les résidents italiens représentent 27% des propriétaires étrangers de logements en Corse », indique l’Insee. La proximité géographique et les liens historiques entre la Corse et l’Italie expliquent en grande partie cette présence en tête du classement.
Le littoral, terrain privilégié des multipropriétaires
La carte de la propriété multiple épouse par ailleurs celle de l’attractivité touristique. « Dans 3 communes corses sur 4, au moins 2 logements sur 3 appartiennent à des multipropriétaires. Ces logements sont plus fréquents dans les communes touristiques côtières de taille moyenne où les résidences secondaires structure le marché immobilier », souligne l’institut. Certaines communes en sont l’illustration parfaite. À l’Île-Rousse ou à Cargèse, huit logements sur dix appartiennent à des multipropriétaires. Des territoires très recherchés, coincés entre mer et relief, où le foncier se raréfie et où les prix s’envolent. La loi Littoral, adoptée en 1986 pour encadrer l’urbanisation du bord de mer, limite fortement les constructions à proximité des côtes. Résultat : une offre contrainte, des biens existants valorisés et un accès à la pierre réservé aux ménages disposant de capacités financières solides.
Successions et acteurs collectifs : des biens figés
Autre particularité de l’île : les biens en attente de transmission. « Sur l’île, les logements en attente de succession sont plus fréquents qu’ailleurs. Ainsi, 8 000 logements n’ont pas encore été transmis », note l’étude. Ces biens, parfois bloqués pendant des années et représentant 3% du parc immobilier, restent souvent en indivision, un héritage des arrêtés Miot, cet ancien régime fiscal spécifique à la Corse qui permettait de retarder le règlement des successions.
À côté des particuliers, les personnes morales possèdent aussi une part du parc : « Parmi les 264 000 logements situés en Corse, 30 000 sont détenus exclusivement par des personnes morales ». Les bailleurs sociaux concentrent la majorité de ces biens, surtout à Ajaccio et Bastia, tandis que de nombreuses petites structures détiennent un ou quelques logements, souvent dans les communes touristiques.
Un ensemble de facteurs qui façonnent le parc immobilier de l’île et pèsent directement sur l’accès au logement pour les habitants. La Corse se retrouve ainsi face à un marché tendu, où devenir propriétaire reste un défi pour beaucoup.